LUMAVI
Properties
Guía del Equipo
Operación diaria · v2.0 — 18 ago 2026
🔐 Cómo Entrar al Portal
El portal vive en lumavipr.com/interno. El acceso es por invitación por correo — no hay registro abierto y ya no se usan códigos numéricos. Si necesitas acceso, Lumi te envía la invitación a tu correo LUMAVI.
Primera vez que entras: abre el enlace de invitación en una ventana de incógnito. Si lo abres en una ventana normal, el navegador puede guardar una sesión vieja y tu rol no carga bien. Después de esa primera vez, entra normal.
El sitio cambió de dirección. Usa siempre lumavipr.com. Si tu navegador te manda a
lumavilanding.netlify.app, borra el caché del navegador (historial + imágenes y archivos en caché). Es memoria vieja del navegador, no un error del sitio.
📞 El Flujo — De la Llamada al Cierre
01
☎️ Captura — Toda llamada o mensaje entra aquí
Toda llamada o mensaje se anota, sin excepción — aunque sea número equivocado, aunque diga "no me interesa". Primero toca por qué llamó — vender, herencia, consulta, administración, mantenimiento, Ojos en la Isla, comprar, rentar… — después nombre, teléfono y lo que dijo con sus palabras. Escoge siempre el motivo que más se parezca: con eso Lumi ve qué servicios nos piden más. Si ninguno sirve, toca Otra cosa. Que vino a la oficina se marca abajo, en Nos contactó por → En persona.
Si tiene una propiedad, salen más preguntas. Las que más valen: herencia (¿cuántos herederos?), años vacía, dónde vive el dueño, permiso para visitar. Si no las sabes, déjalas vacías — no hagas esperar al cliente.
Si el teléfono ya existe, Captura te pregunta si es la misma persona y añade la llamada a su historial en vez de duplicarla.
→ captura.html
Si tiene una propiedad, salen más preguntas. Las que más valen: herencia (¿cuántos herederos?), años vacía, dónde vive el dueño, permiso para visitar. Si no las sabes, déjalas vacías — no hagas esperar al cliente.
Si el teléfono ya existe, Captura te pregunta si es la misma persona y añade la llamada a su historial en vez de duplicarla.
02
📋 Seguimiento — A quién llamar hoy
Abre Seguimiento y trabaja de arriba hacia abajo: Atrasados, Para hoy, Nuevos sin llamar. Toca un lead para abrirlo.
Dentro del lead: Llamar o WhatsApp con un botón. Después, en ¿Qué pasó? escoge el resultado, escribe qué hablaron y toca cuándo volvemos a llamar. Sin fecha, el lead se pierde.
Mueve la etapa cuando avance: Nuevo → Contactado → Fotos y papeles → Visita → Análisis y oferta → Contrato. Si no va, ciérralo con el motivo (Perdido, Pasamos o Atendido).
Números (arriba, al lado de Cerrados) cuenta cuánta gente nueva llamó por cada motivo en los últimos 30 o 90 días, y compara con los días de antes.
→ seguimiento.html
Dentro del lead: Llamar o WhatsApp con un botón. Después, en ¿Qué pasó? escoge el resultado, escribe qué hablaron y toca cuándo volvemos a llamar. Sin fecha, el lead se pierde.
Mueve la etapa cuando avance: Nuevo → Contactado → Fotos y papeles → Visita → Análisis y oferta → Contrato. Si no va, ciérralo con el motivo (Perdido, Pasamos o Atendido).
Números (arriba, al lado de Cerrados) cuenta cuánta gente nueva llamó por cada motivo en los últimos 30 o 90 días, y compara con los días de antes.
03
📍 Campo y visita — En la propiedad
En la calle: Captura de Campo (GPS y fotos). En una visita: abre el lead y toca Modo visita para esta propiedad — la inspección y las fotos quedan en ese mismo lead. Sin señal también funciona: se manda solo cuando vuelva el internet.
→ captura-campo.html · visita.html
04
📊 Análisis — Cuando ya tienes los números
Selecciona el lead, elige estrategia (Flip / Rental / STR), llena precio, ARV y reparaciones. El sistema da veredicto al instante, y la decisión queda en el historial del lead en Seguimiento.
Tip: usa los botones de condición (Cosmético / Moderado / Pesado / Demolición) — llenan el estimado de reparaciones automáticamente. Puedes ajustarlo después.
→ analisis.html · rol analyst
Tip: usa los botones de condición (Cosmético / Moderado / Pesado / Demolición) — llenan el estimado de reparaciones automáticamente. Puedes ajustarlo después.
05
🏗️ Proyecto — Cuando se decide comprar
Cuando se decide comprar (o un cliente nos da su casa para administrar), la oficina la crea en Proyectos con "+ Nueva propiedad" y su número de Catastro. Ahí vive todo de esa casa: tareas, alcance y plan de trabajo, planos y diseño, sus números (Catastro, finca, permiso, LUMA, AAA) y el botón de Google Drive.
🔑 Lockbox: el código del lockbox de cada casa está en el botón "Lockbox" arriba, al lado de Google Drive. Sale escondido: toca "Ver código". Lo ven y lo cambian la oficina, el capataz y logística, y queda anotado quién lo vio y cuándo. Si cambias el código de la caja, cámbialo aquí también — el de antes queda en el historial.
Durante la obra, el trabajo diario (fotos, GPS, materiales, notas de voz) se registra en el Reporte de Obra.
→ propiedades.html · bitacora.html
🔑 Lockbox: el código del lockbox de cada casa está en el botón "Lockbox" arriba, al lado de Google Drive. Sale escondido: toca "Ver código". Lo ven y lo cambian la oficina, el capataz y logística, y queda anotado quién lo vio y cuándo. Si cambias el código de la caja, cámbialo aquí también — el de antes queda en el historial.
Durante la obra, el trabajo diario (fotos, GPS, materiales, notas de voz) se registra en el Reporte de Obra.
🗺️ Mapa de Herramientas
| Herramienta | Para qué | Acceso |
|---|---|---|
| Captura | Toda llamada o mensaje: quién es, qué necesita, qué sigue | Todos |
| Seguimiento | A quién llamar hoy, historial de cada lead y su etapa | Todos |
| Wiki Interna | Guiones, procedimientos, FAQ, plantillas | Todos |
| Manual de Intake | Manual completo, buscable durante la llamada | Todos |
| Guía del Equipo | Este documento | Todos |
| Captura de Campo | Intake en la calle con GPS y fotos | Todos |
| Modo Visita | Visita de propiedad guiada | Todos |
| Curso de Onboarding | 8 videos de servicio al cliente, en orden | support |
| Reporte de Obra | Trabajo de construcción: fotos, GPS, voz, materiales | capataz + |
| Análisis | Analizador de deals | analyst |
| Proyectos | Propiedades en gestión | analyst |
| Solicitudes | Revisión de aplicaciones de inversionistas | analyst |
| Blog | Editor de contenido | editor |
| Equipo | Gestión de miembros e invitaciones | admin |
👥 Roles del Equipo
👑 Admin
admin
Lumi · Todo el sistema, parámetros y equipo
📊 Analista
analyst
Luz Pagán (+ RRHH) · Todo excepto administración
🧭 Gerente de Ops
ops_manager
Operaciones, deals, proyectos, aprobaciones
👷 Capataz
capataz
Deals, reporte de obra, materiales
🚚 Logística
logistico
Materiales, gastos, cotizaciones, entregas
📝 Editor
editor
Blog y contenido
🎧 Servicio
support
Llamadas, wiki, manual, onboarding
💼 Inversionista
investor
Solo el portal de inversionistas — sin acceso interno
Tu acceso es personal e intransferible. Nunca compartas tu sesión ni entres con la cuenta de otra persona. Si alguien deja el equipo, avísale a Lumi el mismo día para revocar el acceso.
🏢 Departamentos
En los formularios asignamos por departamento, no por nombre de persona. Así, si alguien cambia de puesto o entra gente nueva, el flujo no se rompe.
ConsultaOrientación y asesoría al cliente
AnalistaNúmeros, deals, proyectos
Servicio al ClienteLlamadas entrantes e intake
AdminDirección y decisiones finales
LegalAbogado-notario externo
GerenciaOperaciones y supervisión
📐 Reglas LUMAVI — Los números que importan
MAO Flip70% del ARV menos reparaciones
Min Flip Profit$15,000
Min Wholesale Fee$8,000
Min Cap Rate12% anual
1.5% Regla LUMAVIRenta mensual ≥ 1.5% del costo total
Reserva Renta30% de la renta (mant., CRIM, vacancy)
¿Cuándo cumple un deal? Tiene que pasar al menos una regla según la estrategia. Flip: profit ≥ $15K. Rental: Cap Rate ≥ 12% y la regla del 1.5%. Si no cumple ninguna, el sistema sugiere "Pass" o "Negotiate".
💳 Precios de Servicios
Estos son los únicos precios que el equipo puede mencionar por teléfono. Cualquier otra cifra la da Lumi.
| Servicio | Precio | Nota |
|---|---|---|
| Consulta LUMAVI | $25 / $49 / $75 | Según duración y profundidad |
| Análisis de deal | $25 | Solicitud individual |
| Ojos en la Isla | $85 / $125 / $150 | Visita básica / antes y después / visita detallada. Emergencia o mismo día desde $175. Se confirma disponibilidad y alcance, y después se envía un solo enlace de pago |
| Aplicaciones (alquiler, BHPH, venta) | Sin cargo | La pre-solicitud es gratis |
Nunca des un precio de compra de propiedad en la primera llamada. Di: "Después de analizar la propiedad, te llamamos con una oferta."
⚠️ Reglas de Oro
1. Nunca borres un lead. Cambia el estado a "Lost" o "Do Not Contact". El historial importa y nos protege.
2. Toda llamada genera un registro. Aunque sea consulta o "no me interesa". Sin registro, la llamada no existió.
3. No prometas precios ni plazos legales. Nada de "eso se resuelve en X semanas" en casos de herencia o título. Escala a Consulta o a Lumi.
4. No des asesoría legal. No somos abogados. Herencias, títulos y sucesiones los ve el abogado-notario externo. Nosotros orientamos sobre el proceso, no sobre la ley.
5. No borres el caché del navegador sin avisar. Proyectos todavía guarda parte de la información en el navegador. Si limpias el caché, esa información se pierde. Ya pasó una vez. Si tienes que limpiarlo, avisa primero.
6. Los documentos del cliente no se reenvían. IDs, pay stubs y estados de cuenta se quedan en el sistema. No los mandes por WhatsApp ni por correo personal.
🆘 Si Algo No Funciona
| Síntoma | Qué hacer |
|---|---|
| La página no carga | Refresca con F5. Si sigue, cierra sesión y vuelve a entrar. |
| Te manda al portal al entrar | Tu sesión expiró. Vuelve a entrar desde lumavipr.com/interno. |
| No ves una herramienta | Tu rol no la incluye. Si la necesitas, pídesela a Lumi — no la pidas prestada a un compañero. |
| Guardaste y no aparece | No lo guardes dos veces. Toma screenshot y avisa — puede ser duplicado. |
| Te lleva a netlify.app | Caché viejo del navegador. Borra historial + archivos en caché. |
| Video de onboarding no abre | Avisa a Lumi — es un permiso de Google Drive, no es tu culpa. |
Siempre incluye un screenshot cuando reportes un problema. Ahorra media hora de ida y vuelta.
📇 Directorio LUMAVI
| Área | Teléfono | Correo |
|---|---|---|
| Negocio | (787) 454-2924 | casaslumavi@gmail.com |
| Presidenta · Lumi | (787) 666-5184 | mgmt.lumavi@gmail.com |
| Asistente Administrativo | (939) 330-5340 | assistant.lumavi@gmail.com |
| Servicio al Cliente | — | hellolumavi@gmail.com |
| Recursos Humanos | — | rhlumavi@gmail.com |
| Finanzas | — | finanzas.lumavi@gmail.com |
| Capataz | — | capataz.lumavi@gmail.com |
| Logística | — | logistica.lumavi@gmail.com |
Al cliente se le da un solo número: (787) 454-2924. Los demás son internos. El número de Lumi no se comparte con clientes, contratistas ni suplidores — si alguien lo pide, toma el mensaje y escala.